Готовый арендный бизнес с федеральным IT-арендатором
Екатеринбург, ул. Фурманова, 126 – БЦ FM. 12-й этаж 657,7 м², полностью арендованный «СКБ Контур». Поток с первого дня, без вложений в ремонт и поиска арендатора. Инвестиционный кейс можно расширить до покупки двух этажей – 12-го и 13-го, связанных одним договором аренды.
- 122 млн ₽
- Цена 12-го этажа с НДС
- 9,6 %
- Доходность действующей арендной модели
- В среднем за 10 лет с учётом договорной индексации
- 11,8 %*
- Целевая инвестиционная доходность
- Среднегодовой денежный доход за 10 лет при реализации стратегии
- 8 лет 10 мес.*
- Потенциальный срок окупаемости
- При реализации стратегии повышения арендного дохода
- 15,6 %*
- Прогнозная IRR
- Годовая внутренняя доходность с продажей актива через 10 лет
- 100 %
- Заполняемость площадей
- Федеральный арендатор «Контур» (Диадок, Экстерн, Эльба и др.). История аренды с 2017 года
Один или два этажа в бизнес-центре класса B
16-этажный бизнес-центр «FM» общей площадью 17 000 м², общая площадь этажа – около 850 м² с МОП.
- Ресепшн и пропускная система на входе
- 5 современных скоростных лифтов
- Круглосуточное видеонаблюдение и охрана
- Пожарная сигнализация и пожаротушение
- Кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция, отопление
- Высота потолков – 3,3 м
- Подземный паркинг на 120 машино-мест
- Дополнительная инфраструктура БЦ: «Сушкоф-Пицца» – региональная сеть, «Поль Бейкери» – федеральная сеть пекарен, Black Ice – федеральная сеть барбершопов
- Профессиональная управляющая компания
- Объект
- 12-й этаж целиком, загрузка 100 %
- 12-й этаж
- 657,7 м² офисов, 817 м² с МОП – 122 млн ₽ с НДС
- Опция расширения
- 13-й этаж 636,9 м² по той же цене – 122 млн ₽, единый договор аренды
- Арендатор
- СКБ Контур, долгосрочные арендные отношения с 2017 года
- Ставка
- Рыночная, детали – в меморандуме по запросу
- Индексация
- Ежегодная, предусмотрена договором
- Эксплуатация
- Профессиональная управляющая компания бизнес-центра
- Доступ
- СКУД при выходе из лифтового холла
- МОП
- Общая долевая собственность, обслуживает УК
СКБ Контур – лидер рынка цифровых сервисов для бизнеса
Компания арендует площади в здании с 2017 года, выполнила качественную отделку в корпоративном стиле и поддерживает помещения за свой счёт. Для нового собственника объект не требует дополнительных вложений после покупки.
В БЦ FM у «Контура» сформирован корпоративный кластер на нескольких этажах: инженерная инфраструктура и связанность команд повышают ценность сохранения адреса. Продаваемые этажи – его ядро.
- Арендатор
- СКБ Контур
- Выручка группы
- 48,3 млрд ₽ в 2025 году, +19,6 % год к году
- Масштаб
- 3,1 млн клиентов, около 12 тыс. сотрудников
- В здании с
- 2017 года
- Присутствие в БЦ FM
- Несколько этажей и паркинг – корпоративный кластер компании
- Договор
- Единый на 12-й и 13-й этажи
Екатеринбург: спрос на качественные офисы опережает предложение
Офисная недвижимость с действующим федеральным арендатором – дефицитный продукт на рынке, где новых бизнес-центров почти не вводится.
- 01
Столица Урала
Екатеринбург – один из крупнейших региональных деловых центров России и столица Уральского региона с постоянно растущей деловой активностью, крупными производственными, техническими и IT-мощностями.
- 02
Штаб-квартиры лидеров
В городе размещаются региональные штаб-квартиры Т-Банка, Яндекса, Сбера, Альфа-Банка и других лидеров IT-отрасли, а также крупнейших производственных компаний – РМК, УГМК, «Кабельный Альянс», «Уралмашзавод», «Уралхиммаш», «ВИЗ-Сталь», «Синара» и других.
- 03
Дефицит качественных офисов
С 2023 года рынок испытывает существенный дефицит качественных офисных площадей: высокий спрос со стороны крупных федеральных и региональных компаний при малом объёме ввода новых объектов.
- 857 тыс. м²
- офисный фонд A/B Екатеринбурга
- CORE.XP, 2026
- 0 м²
- нового ввода офисов в I полугодии 2026
- Коммерсантъ
- 241 тыс. ₽/м²
- средняя цена экспонирования офисов
- IDEM, 2026
- 185,5 тыс. ₽/м²
- цена 12-го этажа с действующим арендатором
- Ниже средней по рынку
12-й этаж: 11,8 % средней доходности за 10 лет
Текущая средняя доходность – 9,6 %. После индексации и пересмотра условий при пролонгации договора она выходит на уровень 11,8 % в среднем за 10 лет. Кейс можно расширить на 13-й этаж с той же экономикой.
Опция расширения. «Контур» арендует 12-й и 13-й этажи по единому договору. Инвестор может взять оба этажа по одинаковой цене – 122 млн ₽ за этаж – и получить поток вдвое больше при той же доходности.
122 млн ₽
цена с НДС · 12-й этаж
100 млн ₽ после вычета НДС 22 млн ₽
11,8 %
средняя доходность за 10 лет после мероприятий*
текущая средняя доходность – 9,6 %
8 лет 10 мес.
окупаемость после мероприятий*
10 лет 4 мес. при текущих условиях
15,6 %
прогнозная IRR*
с продажей через 10 лет при реализации инвестиционной стратегии
Денежный поток после налога, млн ₽
10 лет владения: текущие условия и сценарий нового срока аренды
За 10 лет: 96,18 млн ₽ → 117,85 млн ₽
Накопленный результат, млн ₽
От вложения 122 млн ₽ к окупаемости на 9-м году; вычет НДС учтён в 1-м году*
Три источника роста дохода
при следовании инвестиционной стратегии
- 01 · Индексация
Ежегодная
Индексация в одностороннем порядке – прогнозируемый рост потока
- 02 · Новый срок
Пролонгация договора
Окно возможностей для пересмотра условий аренды*
- 03 · Структура платежей
Оптимизация
Перераспределение эксплуатационных расходов в пользу собственника*
Налоговая эффективность. В цене 22 млн ₽ входного НДС, потенциально принимаемого к вычету покупателем на ОСНО. Экономическая база инвестиции – 100 млн ₽. Цена 185,5 тыс. ₽/м² с НДС – ниже средней цены экспонирования офисов в городе.
Единый договор на два этажа. «Контур» арендует 12-й и 13-й этажи по одному договору. Покупка пакета сохраняет единого арендодателя и упрощает переговоры о новом сроке.
* Прогнозные показатели в расчётном сценарии инвестиционной стратегии: согласованное повышение постоянной аренды на 10 %, компенсация арендатором эксплуатационных расходов (тарифа УК), ежегодная индексация 6 % и вычет входного НДС. Доходность 11,8 % – не IRR, а средний за 10 лет денежный поток после налога на прибыль к стоимости без НДС. Прогнозная IRR – с продажей через 10 лет при условной ставке капитализации 9 %. Окупаемость недисконтированная. Показатели ориентировочные и зависят от налогового режима покупателя, учёта НДС и структуры сделки. Подробную финансовую модель предоставим по запросу.
Рассчитайте доходность под ваши условия
Укажите сумму вложений, выберите сценарий владения или продажи – модель автоматически рассчитает показатели.
Здесь появится ваша персональная оценка.
Почему это отличный вариант инвестиций
Действительно пассивный доход
Не нужно искать арендатора, делать ремонт или заниматься текущей эксплуатацией. Здание обслуживает профессиональная управляющая компания, которая обеспечивает техническое обслуживание инженерных систем, содержание мест общего пользования, охрану и своевременное проведение необходимых ремонтов.
- 01
Федеральный арендатор
Выручка группы «Контур» в 2025 году – 48,3 млрд ₽ (+19,6 %), около 12 тыс. сотрудников.
- 02
Поток с первого дня
Помещение занято, загрузка 100 %. Искать арендатора не нужно.
- 03
Без капитальных вложений
Отделка выполнена арендатором и поддерживается за его счет.
- 04
Ежегодная индексация
Ежегодный рост постоянной арендной платы по договору – прогнозируемый рост потока.
- 05
Профессиональная УК
Инженерные системы, МОПы, охрана, клининг и капитальный ремонт – зона ответственности управляющей компании.
- 06
Продажа с НДС
22 млн ₽ НДС к вычету на каждый этаж (44 млн ₽ на пакет) – преимущество для покупателей на ОСНО.
- 07
Потенциал роста ставки
Каждый новый срок аренды – возможность привести условия к рынку.
- 08
Дефицит нового предложения
В I полугодии 2026 года в Екатеринбурге не введено ни одного нового офисного объекта.
Состояние помещений на сегодня
Бизнес-центр FM, Фурманова – Московская
Одна из наиболее востребованных деловых локаций Екатеринбурга с развитой городской и деловой инфраструктурой.
- Отличная транспортная доступность из любого района города
- Две крупные городские магистрали в непосредственной близости
- Два парка и РМК Паддл Арена рядом с бизнес-центром
- Рестораны, банки и вся деловая инфраструктура в пешей доступности
- Более 250 парковочных мест возле здания
Локация в цифрах
Районы рядом
Железнодорожный, ВИЗ, Центр
До центра
10–15 минут на машине
До аэропорта Кольцово
25–30 минут
До ЖД вокзала
около 10 минут
Транспортная доступность
2 городские магистрали рядом
Деловая среда
Банки, рестораны, кафе в пешей доступности
Оставьте заявку инвестора
Свяжемся с Вами в течение пары часов. Пришлём презентацию с финансовой моделью расчета арендного сценария и ключевые условия Договора аренды, ответим на вопросы и организуем просмотр объекта.
Свяжитесь с нами уже сейчас
Предоставим презентацию с расчетом арендного сценария, ответим на вопросы, организуем просмотр.
Екатеринбург, ул. Фурманова, 126 – БЦ FM. Информация на странице носит справочный характер и не является публичной офертой.
created by Upwell